Dr. J(錢世傑), 專欄作家

學校用土地,可不可以買賣?

25 二月 , 2017  

山林中荒廢的法律小屋版主 Dr. J(錢世傑)

● 我的土地上居然有學校!

有一位朋友小毛曾經跟我反應一件事情,他說因為欠錢,分到的祖產遭到法院拍賣。讓這位友人很難過的事情,這塊土地上有祖先的墳墓,不知道拍定人為何要拍下有墳墓的土地。

為了避免成為不肖子,小毛找到了拍定人說明原委,拍定人聽了也嚇了一跳,表示因為拍定價格便宜,所以並未前往查看土地實情,沒想到上頭居然有小毛的祖墳;當然拍定人也不想買到別人的祖墳,於是雙方約定了一個價格,由小毛將土地買回。

回到本文所要談的案例。

引述聯合新聞網的報導:

高雄市民花了上千萬,買了彰化縣的一塊土地,結果買的土地位居學校兩幢校舍中間的通道、遊戲區和草地。彰化縣政府認為「太離譜」,哪有投資千萬元買地卻不去了解土地現狀,已委託律師再提起債務人異議之訴;縣府高層表示,就算敗訴也要「告到底」[1]。

● 縣政府被判要繳付租金

早年很多前輩致力於公益活動,甚至於捐地建廟、建校而傳為佳話;但這些故事之所以被傳為佳話,原因在於當事人並無法律義務,卻願意奉獻出自己的財產挪作公益使用。然而,如果擁有這些資產,不願意捐出來或放棄權利,並積極地在合法範圍內爭取自己的權利,難道不對嗎?

當然可以,只是無法傳為佳話。

有關於本起案件,彰化縣政府為何覺得高雄買主離譜?

原因在於這筆土地是很早很早以前就應該買賣或徵收完畢。但那是民國46年的事件,真的是太早了,很多文件早已不存在,當時又沒有嚴謹的行政流程,因此產權一直無法順利過戶到縣政府名下,致使形式上仍屬於私人的土地。

過了一段時間,等到後代子孫繼承土地後,或許是眼見不動產價格上揚,當年的「佳話」早已經是過眼雲煙,能賣土地賺錢才是王道,於是興訟索討土地,要求學校搬遷;法院審酌相關證據,認定學校有使用權,不過每3個月應支付總額約10萬5,156元的租金[2]。

結果因為土地所有權人易主,縣府發現請求權利的對象跟實際請求人不同,據此提起債務人異議之訴,但104年4月14日彰化地院判決縣府敗訴,還是要付租金[3]。

審計部彰化審計室105年發現這樁怪事,再次行文糾正彰化縣政府縣府和學校,於是又從105年7月起停止支付租金,這位地主於是提起強制執行,縣府決定再次提起債務人異議之訴,目前法院仍在審理中。

● 可否買賣學校使用的私人土地?

民國82年間,有民眾要求政府徵收既成道路,但國家以財政困難而加以拒絕,大法官會議釋字第400號解釋做出決議,認為雖然財政困難無法徵收,還是要想辦法籌措財源逐年辦理徵收,或者是提供一些補償方案。

為了解決國家財產困難,無法徵收這麼多既成道路用地,以前可以用一定的價格贈與給政府,並在報稅季節來到時,據此贈與價格來節稅;換言之,對於所有權人沒有什麼益處的一塊土地,可以賣給有節稅需要的人,故這種既成道路用地的土地交易非常活絡。

其他公共設施保留地也常常成為交易的標的,像是《臺北市容積移轉審查許可自治條例》即規定,此類保留地可以辦理「容積移轉」[4];像是許多建商會收購便宜地區的公共設施保留地,以換取容積,再移轉容積至像是信義區這種高價地段的土地,可以蓋更多面積的房子,賺更多的錢。

因此,既成道路或各種公共設施保留地都有人買賣來換取特定利益。本案中的高雄買家買下彰化的一塊土地,即便上面蓋有學校,但每3個月可以領10萬5,156元,1年即可領取42萬624元,若購地成本為1,000萬元,年報酬率4.26%,以目前買房租屋的投報率大概都落在2%以下,這算是不錯的投資案[5]。

42萬624元

——————  =   4.26%

1,000萬元

●結論

彰化縣政府人員質疑這名買地的高雄投資客,怎麼可能花費上千萬買一筆學校在上面的土地?高雄地主則辯稱單純投資,不知道買的是校地。

本案的重點應該不在於是否知悉為校地,而是私人土地買賣是否受有限制;如果沒有特別限制的規定,原土地所有權人需要資金,把土地賣給其他人,高雄地主喜歡定期領租金,彰化縣政府有權利可以拒付租金嗎?難道只是為了討拍取暖?

[1] 千萬買地沒見有學校? 彰縣府怒:對惡意第三人告到底,https://udn.com/news/story/3/2299525。
[2] 參考臺灣彰化地方法院92年重訴字000223號民事判決等歷審判決,應係類似案件。
[3] 臺灣彰化地方法院104年度簡上字第7號民事判決。
[4] 都市計畫容積移轉說明,http://www.udd.gov.taipei/pages/detail.aspx?Node=35&Page=1305&Index=4。
[5] 買不如租!台灣月租金 亞洲最低,http://news.ltn.com.tw/news/focus/paper/941940。

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