Dr. J(錢世傑), 專欄作家

從財政政策談不動產投資策略

30 一月 , 2017  

山林中荒廢的法律小屋版主 Dr. J(錢世傑)

● 民進黨政府的財政政策趨勢

「年金不改,台灣希臘化」是這幾年來國人所擔憂的議題。隨著世代結構的快速變化,少子化、老人長壽,使得少數人繳稅難以養活多數的退休族群,年金破產、財政惡化成為即將快速到來的風暴。多繳、少領、延後領,使得軍公教人員紛紛走上街頭,但對於執政的民進黨而言,卻是不得不修正的重要財政政策。

除了年金改革外,民進黨政府與各地方政府也積極籌募各種稅收,例如106年1月11日三讀通過長期照顧服務法修正案,增訂並調高遺產稅、贈與稅、菸稅的稅收,作為特種基金指定財源[1];其次,105年大家驚覺暴增的房屋稅與地價稅[2];另外,像是可扣抵稅率減半以使得105年實徵稅收增加不少,未來的稅改要連這一半都拿掉[3]。

套句《二十一世紀資本論》的作者皮凱提所說的一段話,其認為:「資本稅符合邏輯,在所得停滯不前,但是大筆私有財產增加,政府不好好放過這麼誘人的財源,一定是眼睛瞎了[4]。」這一段論述剛好適用台灣,換言之,地價稅、房屋稅、股息股利等跑不掉的稅收,在國家財政逐漸開始惡化之際,將成為緩步調高的徵稅目標。

● 不動產價格趨勢

筆者在多篇文章中指出基於下列因素,不動產價格恐怕長期趨勢走跌:

1. 以人口結構為核心,未來在可預期的5年、10年,甚至於更久,台灣由於人口結構過於老化,27至41歲的主要首次購屋人口將大幅度降低。

2. 繼承、贈與使得房地產集中到下一代,購屋需求降低。

3. 房屋稅、地價稅等資本稅不斷走高,持有房地產意願降低。

因此,除非引進人口使得房屋需求大增,或者是大量印鈔使得資產價格上升,否則從供需原則上來看,不動產價格長期前景看淡。日本屬於排外情節很重的國家,外來人口甚少,我國與日本相仿,主要原因是國際地位特殊,很難吸納優質外來人口來台歸化,更糟糕的是許多人口跑到大陸、東南亞與其他國家長期工作,實質人口流出的速度更快。

新政府於105年底提出8年辦理20萬戶社會住宅的具體目標[5],在不動產供需與價格趨勢的走向逐漸明朗之際,20萬戶的必要性是否還存在就頗值得檢討;105年12月19日,蔡英文總統出席桃園中路二號基地社會住宅動土典禮,演說時忽然有陣大風吹過,背後看板被吹開,不偏不倚打中蔡的後腦杓,但依舊無法打醒政府已過時的社會住宅政策,如同大學蓋太多一樣,最後恐怕會淪為「蚊子住宅」收場[6]。

● 國人習性超愛置產

薪資不漲,對於窮人而言,日子過得非常辛苦。

政府為了解決日漸增多的老人安養問題,基於我國住宅自有率較高,因此推出了「以房養老」的銀行貸款政策;所謂以房養老貸款是一種具有公益性的放款制度,主要是解決無還款能力,有資產可設定抵押的老年族群,透過本方案讓「房產轉變為現金」,每個月都能有固定生活費[7]。有些業者或專家明示、暗示低檔買房正是時候,未來可以透過以房養老機制可以安心養老。

問題在於國人壽命不斷延長是一個既存的事實,銀行將愈來愈沒有承作以房養老貸款的意願,現在大家誤信建商、專家的建議,以為老年可以透過以房養老的機制,每個月都可以有生活費,但真正到了老年,才發現銀行手中已經握有一堆房子等著要拍賣卻拍不出去,經濟不景氣的情況下,一堆老人紛紛搶著要求銀行承作,屆時除了頂尖的不動產標的外,其他二流、三流的房子都會被拒之於門外,毫無貸款的空間;即便為銀行所接受,貸款下來的「固定生活費」恐怕也一點點。

再加上國人超愛購置不動產,即使阮囊羞澀,房子佔窮人的資產比重太高,在長期走跌的趨勢中將會使得窮人更窮。舉例来说,窮人小毛於103年買了一間價格1000萬的房子,因為收入低辦理30年800萬元長期貸款,而且前5年只付利息不償還本金。103年的市價1000萬,扣除掉貸款800萬,淨資產200萬。假設5年後(108年),房價下跌20%,跌到800萬元,但貸款還沒有開始償還本金,依舊積欠銀行800萬。窮人淨資產有0萬(800-800)。

換言之,房價下跌20%,窮人淨資產可能下跌100%。如果下跌30%,淨資產則成為負數。窮人想要有一間房子,這間房子通常都是他的主要資產,經濟的波動會使得窮人承擔著極大的風險;阿蒂夫‧米安、阿米爾‧蘇斐所著的「窮人為什麼變得更窮」,引用各種數據描述出美國2008年金融海嘯,如何讓窮人變得更窮,房地產暴跌擴大了財富不平等的現實慘狀,值得國人引以為鑑[8]。

● 不動產投資策略

窮人應該如何面對此一趨勢,才不會受到不動產走跌趨勢的傷害,本文提出以下幾點建議:

1. 若無大量人口移入的區域、政府未實施大量印鈔政策,房地產上漲的機率較低。

2. 不要為了以房養老而購屋。

3. 貸款金額超過收入的35%,就要考慮是否先租屋。

4. 等待人口結構因素發酵,晚個幾年等房價下跌後再來買,本來只是買小套房,現在可以買到大四房。

5. 有關市場所看到的不動產文章,檢視並驗證其所提供的數據,再決定是發自肺腑言論還是廣告文。

[1] 參照法源法律網法規新訊,http://www.lawbank.com.tw/news/NewsContent.aspx?NID=141108.00;長照法三讀 財源從菸稅遺贈稅來,http://udn.com/news/story/6/2223564。
[2] 地價稅與土增稅加持 屏縣105年稅收創新高,http://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/1952557。
[3] 營所稅、綜所稅創史上新高 原因竟然是這個,http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20170111/1033031/。
[4] 皮凱提,二十一世紀資本論,第521頁。
[5] 蔡英文:8年20萬戶社會住宅目標不變,http://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/1921673。
[6] 驚! 社會住宅動土 看板砸中蔡英文,https://udn.com/news/story/9586/2178335。
[7] 「以房養老」在美國、日本、澳洲等國家行之有年。政大風險管理與保險學系副教授彭金隆舉美國為例,實施初期也成效不佳,主要是老人平均壽命拉長,銀行擔心必須支付的生活費超過房產抵押的價值,不願加入;直到後來政府介入,支付超過貸款額度的生活費,接受度才提高。http://wealth.businessweekly.com.tw/m/GArticle.aspx?id=ARTL000048991。
[8] 阿蒂夫‧米安、阿米爾‧蘇斐,窮人為什麼變得更窮,第39頁。

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