Dr. J(錢世傑), 專欄作家

社會住宅之我見

23 六月 , 2016  

山林中荒廢的法律小屋版主 Dr. J(錢世傑)

●安居,是憲法保障的基本人權

即便房價開始上漲到一個瓶頸,部分區域有下滑的跡象,但對於被22K魔咒套在頭上的年輕人,對於房價所得比高達15倍的我國,不吃不喝15年才可能買得起房子。尤其是都會區,隨著經濟發展,人口往都市集中,大量人口增加、土地有限的情況下,房價自然易漲難跌,尤其是台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市與高雄市六都為主,更是房價觀察的重點區域。

 

近期歷經各縣市首長或總統選舉,興建人人住得起的社會住宅,透過租或是買的方式,保障人民憲法居住權之基本權利,成為一項重要的選舉政策,當選後也面臨實踐政策的壓力。只是社會住宅給一般民眾的印象是提供社會底層者居住,恐怕會有治安不好的負面印象,台北市長柯文哲有意將市政府分配得到的捷運宅改成社會住宅,供弱勢民眾居住,即引發附近許多民眾的反彈。

 

●新趨勢,影響社會住宅的需求

從二次大戰以來,台灣經濟不斷上揚,即便近年來經濟情勢走緩,但是大方向還是緩步成長,至少還沒有看到明顯的反轉下滑。長時間處於類似的客觀環境,人類會習慣於既有的趨勢,如果這時候有人提醒說可能會有反轉向下、房價可能會跌,可能會被眾人笑是神經病。

 

人類習慣於既有趨勢所產生的錯覺,並因此誤判而做出錯誤的決定。

 

讓我們回想台灣在65至71年出生人口平均超過40萬人,來到台灣人口的高峰,當時的教育環境,老師與學校數均不足,於是大量招募國小、國中老師、廣設學校;時至今日,拉著裝滿教具的皮箱,到處進行甄試,但卻無法換得正式教職,只能一直擔任代課老師的日子;大學院校數量更超過160所(現在158所),未來大學三分之一的學校或系所可能會消失,新名詞「流浪教授」即將繼「流浪教師」之後而出現,高學歷只能擔任兼任教師餬口,花了很多的教育成本卻無法讓人才發揮所用。

 

難道當時的領導人沒有發現這個問題嗎?為何常常要火燒屁股,整個趨勢反轉才想要改變?有鑑於趨勢看錯了,或者是根本看不到趨勢,很多砸下去的資源都會浪費。基於這樣子的想法,個人認為在思考興建社會住宅之際,應該了解一下未來的相關趨勢,不要單看現在房價高,需求強旺,就蓋了一堆社會住宅,未來可能房價降低,還有必要蓋社會住宅嗎?

 

以下,是筆者認為執政當局可以參考的趨勢:

  1. 經濟不景氣:

    隨著經濟趨勢變動,如果台灣經濟下滑,是否都市化程度會減緩,使得社會住宅需求降低;還有一種可能,當核心地區房價過高,人們被迫往周邊地區移動,像是台北市與新北市的居民可能不再增加,開始往附近房價較低的桃園市移動。如下圖,只要桃園市、臺中市的人口有較大幅度的增長。

    20160623_錢世傑圖

  2. 少子化:

    少子化使得未來購屋人口快速降低,需求減少,一般住宅的價格可能下滑三分之一或更多,而且還是維持低利率,不再需要蓋「便宜」的社會住宅。

  3.  繼承:

    隨著老人死亡人數快速增加,最近大約是民國50年上下出生者開始繼承上一代的財產,但因為50年代小孩子一次都生3個以上,7個、8個甚至於更多,如果一間房子分給5位小孩繼承,每人才分得1/5;但是,10年、20年之後,少子化讓財富繼承逐漸集中,2間房子可能才2個小孩子繼承,住宅需求的比例將會降低。

  4. 資本稅:

    台灣歲出金額向來大於歲入,隨著人口結構變化,退休人口增加,政府財政結構會更惡化。為了填補歲入與歲出之間的缺口,提高「資本稅」是一個主要的方法,像是近期大幅度調整的房屋稅、地價稅,以及房地合一所得稅的課徵,很明顯地看到政府尋覓財源的企圖。

 

●讓蚊子館不再養蚊子

從上面的趨勢可以發現,經濟不景氣導致都市化人口集中緩解的現象,除了桃園、台中以外,其他縣市興建供青年使用的社會住宅需求恐怕會逐漸降低,並不是首要處理的項目,反而是以老人為主的社會住宅需求最大,供給缺乏,必須要優先處理。

 

與其花大錢蓋社會住宅,還不如就現有資源活化再利用。

 

未來10年內,許多學校都面臨閒置的局面,而老人住宅嚴重不足,像是現在公家養老院排隊等著進住的人數都是數百人起跳,甚至於有些地段好的榮民之家,還有上千人排隊。所以,從未來學生人數推估,少子化會導致158所大學減少至100所,多出來的教室空間,可以轉型經營老人住宅與老人教育。
當老人住宅發展之初,數量一定不夠,可以參考倫敦奧運選手村改建成老人住宅,或是將現有的蚊子館、國營事業閒置宿舍進行改建,以解決老人住宅缺乏的燃眉之急。

 

當老人住宅發展到一定程度的時候,慢慢地會量過多,這時候可以鼓勵跨世代共住,提供年輕人住宿優惠條件,但必須附帶一項負擔,必須住進來的年輕人願意每週花費一些時間陪老人聊天、協助老人到醫院看病,或者是提供其他老人必要的協助,都可以藉此降低住宿費用。如此一來,不但降低年輕人的住宿成本,也可以減少老人照顧上的負擔。

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  • 集集車站

    核心問題,人口減少。
    二十年後的成年人有多少?
    依104年內政部五齡統計表,目前35~39歲的人口有約210萬,30~34歲的190萬,25~29歲的158萬,10~14歲的110萬,5~9歲的91萬。0~4歲略好,100萬。
    人口減少,才是真正根本問題!如果你不生、我不生、他不生,就算解決了現在的老人問題,將來還是沒人。

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