Dr. J(錢世傑), 專欄作家

高雄市開放陸資買房,會面臨香港慘狀嗎?

28 十二月 , 2018  

山林中荒廢的法律小屋版主Dr.J( 錢世傑)

高雄市:陸客炒房新聖地?

高雄市長韓國瑜呼籲中央開放陸資高雄買房,反對者批評開放陸資買房恐淪為「炒房」,又老又窮的民眾買不起噴飛的房價,會讓人民痛苦指數增加,引發許多討論與批評的聲浪[1]。筆者在自己的臉書上丟出此一議題,發現大多數朋友也都擔心大陸炒房導致房價太高,也舉出加拿大、澳洲、香港、北海道等地遭到陸客炒房,尤其是小小的香港已經被搞到快瘋了,不只是房價變高,租金更是難以承受的重,更出現「籠居」的名詞,有20萬居民居住在數平方米的牢籠中[2]。

我國在經過101至103年的交易高峰期,許多地區的交易量與房價都進行了下修。參考下圖,高雄市「第一次登記」與「買賣」加起來的移轉筆數(100年第一季至107年第三季之數據),從101年第二季至102年第四季接近上萬的移轉量,然後一路下滑,迄今每季只剩下4,000的移轉量,只剩下高峰的四成,整體房地產非常慘澹。

房地產慘澹的原因很多,高雄與其他各縣市的問題都差不多,包括人口結構老化,27歲至41歲購屋需求年齡之居住人口逐年下滑,再加上繼承集中化、重劃區供給量過高,以及薪資降低導致購屋能力不足,都導致目前高雄房地產處於相對低檔。再加上一些人口外流、北漂等因素,使得高雄地區商業活動蕭條,急需外來人口挹注其中。

外來人口,除了觀光人口、交換學生、產業外勞與社福外勞外,吸引其他縣市或其他國家的年輕人士,最好是有小孩子的夫妻願意在此地置產買房,對於改善人口結構,活絡當地商業活動自然是有幫助。因此,高雄市提出開放陸資買房,應該是吸引外籍人士移居高雄政策中的一環,只是該開放多少人數、搭配何種配套措施以避免房地產炒作,吸引真正的移居人口,高雄市政府必須有更明確的數據公開討論。

香港「籠居」複製高雄?

筆者認為人口密度與地方發展攸關房地產價格,例如工作機會多的台北市必然會吸引各縣市人口移居,人口密度較高,相較於工作機會少、人口密度低的嘉義縣,台北市的房地產價格當然是高到離譜。

下圖中,將各地人口數除以面積,可以發現台北市數值接近10,000(人/平方公里),比香港的6,681(人/平方公里)還要高,更是遠高於高雄市的939(人/平方公里),從此一數字來看,高雄的人口密度很低,似乎不太會發生香港的慘狀。

然而,印象中台北市就算租金高,偶有聽到陽台、停車位改裝成蝸居的故事,但相關媒體報導的圖片中,臺北市居住的面積還是遠大於香港,可是台北市的人密度遠高於香港,為什麼聽到的卻是香港房價高、居住面積更小呢?

經過幾番思索,筆者把Google Maps的衛星地圖攤開來一看,如下圖(香港衛星地圖),發現香港因為有23個郊野公園、15個特別地區、4個海岸公園及1個海岸保護區,已開發地區不及25%,人口主要集中在九龍與香港島,所以區域人口密度應該更高。(下圖黃色圓圈區域)

圖片引自Google Maps

此外,台北市也有陽明山國家公園,高雄市也應以原高雄市(扣除原高雄市)為計算區域,都應該調整後再行比較。經過修正後,香港、高雄與台北的人口密度如下圖:

香港的密度衝高到25,000(人/平方公里),遠高於台北市的16,860(人/平方公里),原高雄市因為面積占比極小,所以密度也衝高到接近10,000(人/平方公里)。然而,香港的人口密度還是遠高於高雄市與台北市,與我們一般從新聞上獲得的資訊相當,原高雄市區域只要加速發展,人口增加100萬人,人口密度就與台北市差不多了。

結論

針對高雄市開放陸資買房,會不會面臨香港慘狀的議題,確實引發許多民眾的疑慮,缺乏數據分析的高雄市政府,因為缺乏佐證資料容易引發民眾不信任感,即便是引進外來人口是正確的方向,但是當民眾不信任政府時,想要推動政策也是更為困難。

參考本文提供的數據,目前高雄市房地產交易量過低,若能適度引進外資活絡房產交易未必是一件壞事情,但目前交易量不宜提高到8,000移轉量,若是要開放外資購買房地產,應提出相關稅負與鼓勵方案,例如夫妻未滿40歲且育有子女者條件最為寬鬆,老人或不住在高雄地區者則提高稅負負擔。

其次,外資會想要購買的區域應該還是以原高雄市為主,在此一區域中,未來移居人口應控制在100萬人之內,愈接近此一數字,人民對於房地產之痛苦指數將會與台北市接近,如果多了將近200餘萬人口,則痛苦指數將會與香港相當。只是100萬、200萬的人口數字可能會超過都市可承載容量,建議以改變人口結構為主,吸納高雄市缺少的年輕世代為主,而不是以500萬的人口數字為目標。

 

 

 

[1] 韓國瑜推陸資高雄買房 陸網分析:台灣房子不好賣也不好買,https://udn.com/news/story/10958/3558572。
[2]  「籠居」—實拍香港人震撼的蝸居生存,http://tw.aboluowang.com/2013/0228/287265.html。

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