Dr. J(錢世傑), 專欄作家

空屋、危樓一堆怎麼辦?

23 二月 , 2018  

山林中荒廢的法律小屋版主 Dr. J(錢世傑)

● 稅金地獄
前幾天到高雄的紀伊國屋,翻找一下日文書區,有沒有一些新趨勢的書可以參閱。偌大的日本書區,空空曠曠的讓人不解,明明國人懂日文的不少,但在紀伊國屋的日文書區卻很少看到找書的讀者,有時候還真難想像書店陳列了一大堆的日文書,如果銷售量不佳,又不學蔦屋書店搭配著賣飲料,撐得下去嗎?

一邊想著這些難以理解的問題,一邊繼續在書架上翻找,首先看到之前買過的《縮小日本的衝擊》,探討日本人口減少、老化的一些變化,像是65歲以上老人達到50%的「極限村落」現象;這一區大概就是我的目標書櫃區,果然就在這本書的旁邊隔沒幾本書,看到一本《稅金地獄》,從書名來看應該是探討日本稅賦沉重與不均的慘狀,翻了一下目錄,有一個章節「固定資產稅的黑盒子」吸引了我。

此一章節的內容很豐富,有談到偏僻山村放棄繼承、渡假公寓的泡沫、修繕積立金的議題、空屋危樓等問題,這一本書才新台幣三百多元,當然馬上買回家支持出版業。回家後,端了杯咖啡,慢慢翻譯、慢慢品味閱讀,書中有很多篇幅介紹日本因為老人逐漸凋零之際,許多房屋空了下來,下一代因為高稅金、高維護費而寧願放棄這些不動產,最為嚴重的當屬渡假公寓,10萬元,不是新台幣,而是日幣就可以買一間了,依舊乏人問津[1]。

● 日本橫須賀市的空屋危樓
日本橫須賀市,位於東京灣的灣口,它距離東京大約一個半小時的通勤距離,在戰後經濟突飛猛進的年代,吸引大批尋找工作的年輕人。那時候人口結構處於成長階段,不動產價格昂貴,許多人只興建簡單的小型住所遮風避雨。

時至今日,這一批戰後嬰兒潮紛紛老化凋零,不動產需求面大幅度降低,價格下跌,在地震頻繁的日本,很多不動產荒廢無人維護,地段稍微差一點,或者是下一代經濟困頓而難以負擔不動產的稅金、維護費,甚至於拆除也無能力負擔,於繼承之際只好選擇拋棄,空屋高達二萬九千戶,空屋率大約接近15%。

2015年施行《空き家対策特別措置法》(空屋對策特別措施法),才開始以鼓勵民眾購買、承租方式,讓空屋能夠有效利用;危屋的部分,則編列經費代為拆除,以避免倒塌危及鄰居[2]。

● 台灣的空屋、危樓也不少
內政部營建署公布105年全國低度使用住宅(空屋)高達86萬餘宅、空屋率10.22%;其中,六都空屋數合計54萬餘宅,占全國空屋數63.1%,以新北、高雄的空屋超過11萬宅最多,其餘均未超過10萬宅。

危樓方面,自九二一、三三一大地震後,以及近年來陸續發生的台南大地震、花蓮大地震,倒塌的房屋不計其數,未倒塌而被列為黃色或紅色警戒的危樓也不少;一般人或許會認為經過這麼多年,這些房子應該早就已經拆遷重建……

你錯了,實際情況是這些危樓一拖再拖,到現在許多還是列在清單中,臺北市的部分,依據「臺北市921地震列管紅單、黃單建築物清冊(106年3月01日更新)」,列為黃單的尚有42件[3];臺南市的部分,依據Data.Tainan網站的「紅、黃單危樓尚未申請解除列管一覽表」資料,紅單尚有18件,黃單尚有7件[4]。

黃單的部分,因非屬危險建築物,未達限制使用之程度,只能函知所有權人應儘速修繕補強或辦理重建,以便撤銷列管,維護居住安全;紅單的部分,則可能面臨拆除的命運。只是無論是紅單或黃單,在地震頻繁、土壤液化的這片土地上,若是無法重建改善,對於因為經濟問題無法另外找到合適房屋的居民,暫時居住危樓其中,也是時時擔心害怕,政府是否曾經設身處地思考這些居民的感受呢?

● 政府該如何解決呢?
利用Google地圖看著臺南市一棟紅單危樓的街景[5],會看到許多白色布條,無聲地抗議無良建商偷工減料、不按圖施工;臺北市北投區「關渡黃金城」,現在雖然已經列為黃單,但是在九二一地震滿15周年的時候,也就是2014年之際,還名列紅單之中,而為媒體廣泛報導;換言之,有近60戶民眾冒著生命危險居住,雖有建商洽談重建事宜,由於居民意見無法整合,最後不了了之[6]。

政府似乎也沒有太多著力點,2016年底雖有提出《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》草案,但主要也只是透過容積獎勵、稅捐減免、貸款協助等鼓勵措施,希望能讓老舊建築物提早重建,即便法案通過,政府仍難以主動地有效介入。

對於這些老舊危樓問題,參考日本的發展,或許老人逐漸凋零是一個契機。目前許多老屋隨著老人凋零,逐漸繼承移轉到下一代。日本老屋價值不高,加上相關稅賦、維護費極高,繼承人未必想要繼承,可能會選擇拋棄,最後歸政府所有,政府就有切入處理的空間[7]。目前我國老屋價值依舊頗高,相關稅賦、維護費極低,繼承人當然想要繼承,因此或許政府可以考量老舊建築物反向地提高稅賦,迫使繼承人拋棄繼承;或者是參考前述日本「《空き家対策特別措置法》(空屋對策特別措施法),當建築物列為危樓,或沒有設立足額的「修繕積立金」,而有造成住戶或其他第三人高度危險等客觀具體情況時,政府就可介入拆除或統籌規劃改建。

或許很多人認為針對老舊房屋增稅是不可能的、難以想像的。但是在人口結構老化,需求將快速降低的世代,不動產的跌價是可預期的結果,再加上老人世代需要高額的稅金因應各種支出,愛花錢的各國政府都積極想要新闢稅收財源,針對跑不掉的不動產課徵資產稅是符合邏輯的選擇,如同《二十一世紀資本論》書中提到:當大筆私有財富增加、所得停滯不前的情況,政府一定是眼睛瞎了,才會放過這麼誘人的財源[8]。

換言之,資產稅增加是未來的趨勢。自2014年起,臺北市、新北市、高雄市、桃園市等各地方政府陸續調整房屋稅的「房屋標準單價」,不動產稅金的增加已經是趨勢[9],未來只會增加不會減少。

綜上,房地產價格下跌、房地產稅收大增,10年後我國的情況將與日本類似,當我國人口從2300萬人逐步往1600萬人改變之際,可以參考日本制度,減低民眾繼承不動產之誘因,讓政府有機會介入處理;或許在現有的獎勵措施之外,本文的一些想法,也可以提供老舊建築物解決之道的不同思考角度。

[1] https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/niigata/echigoyuzawa-st/list/。
[2] 倒壊しそうな空き家特措法で全国初の取り壊し(15/10/26),https://youtu.be/Jmj7hWpohVk。
[3] http://themes.gov.taipei/public/Data/75161055771.pdf。
[4] http://data.tainan.gov.tw。
[5] https://goo.gl/esENSc。
[6] 921地震危樓 60戶賭命住15年,https://tw.appledaily.com/finance/daily/20140921/36098168。
[7] 日本房地「慘」到子女不敢繼承?旅日作家這樣觀察…http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/1965799。
[8] 二十一世紀資本論,第521頁。
[9] 資本稅,不動產價格崩跌的第三刀,https://goo.gl/2wuHnv。

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