Dr. J(錢世傑), 專欄作家

降價10元 機捷賺錢了 你信嗎?

19 七月 , 2018  

山林中荒廢的法律小屋版主Dr. J(錢世傑)

電梯更換的錢誰要出?

在新店工作的老朋友小威,所住的社區因為電梯老舊,常常有抖動、卡在一半等現象,還要勞煩消防員來搶救。社區管委會決議更換電梯,可是社區的公共基金不足,還差了一千多萬,該如何補足這些錢?整個社區為了要一次繳費6萬元,還是每個月增加管理費20元(每坪),吵得不可開交,因此跑來詢問筆者有關《公寓大廈管理條例》的問題。

台灣民眾對於繳交管理費的觀念很糟糕,普遍存在著未來有沒有錢支應比較大額的支出,那是未來的問題,現在只要少繳一點最好。所以很多社區原本收70元,但後來發現每個月剩餘很多,就調降成每個月繳50元,或者是每年有一個月免繳管理費,社區住戶只要少繳,都豎起了大拇指稱讚管理委員會的主委與委員真是優秀啊!

直到20、30年過後,許多電梯、對講機等機電設備時間到了,面臨要更換的抉擇,才發現社區的公共基金還是30年前百來萬的規模,現在要更換的設備動輒都是幾百、幾千萬起跳,保固期也早就過了,才回想起當年怎麼不多繳一些,今天就不必面臨50元管理費要調漲成70元的管理費,或者是一次繳納6萬元的痛苦選擇。古語有云,由儉入奢易、由奢入儉難,此時想起這一句成語,還真是有特別的感觸啊!

相較於台灣,日本會另外提撥「修繕積立金」,跟一般管理基金區隔開來,以因應大樓未來大規模的修繕;所以,筆者常去日本看房子,許多四、五十年的房子,看起來與台灣新蓋好的房子一樣新[1]。

只是每個月要負擔的成本很高,使得日本許多較偏遠的房子超級便宜,例如有總價10萬元的房子,但是你敢買嗎?而且這個10萬元,可不是新台幣,而是10萬元日幣[2]。筆者在網路上看了相關資料,發現房子之所以這麼便宜,主要的原因是一般管理費與修繕積立金相當高,例如一間位於滑雪勝地附近、上越新幹線/越後湯沢駅到站後,還要再轉巴士23公里的漂亮公寓,每個月要繳交的管理費、修繕積立金、水道基本費共16,560元日幣,大約新台幣接近5,000元。

但這種房子實際使用次數很少,每個月卻要支付大筆的費用,還不如有去滑雪時再住飯店就好。如此一來,房子自然乏人問津,房價也就便宜到讓人傻眼。

許多公寓大廈的維護營運成本相當高,而且能繳交且願意繳交的社區住戶逐漸變少,管理上逐漸發生問題,更使得許多社區乏人問津;台灣也有某豪華社區,上千戶但卻有兩成不繳交管理費,使得管理費出現缺口,必須要調整管理費來因應,相信未來的問題會愈來愈多[3]。

機場捷運賺錢了?

台灣在民國七、八十年興建的公寓大廈,現在逐漸老化,面臨許多管理費支應的問題;前文介紹完這個問題之後,讓我們回到機場捷運降價的議題,會更容易知道整個問題點所在。

去(106)年3月甫通車的機場捷運,今(107)年上半年累積盈餘2億餘元,桃園市長鄭文燦於市議會施政報告時,當場宣布10月1日起全線降價10元[4]。當鄭文燦市長宣布賺錢之際,連臺北市長柯文哲回應媒體時,也說了重話「我才不信咧!算了,給其他名嘴去打,我才不相信財務可以平衡。」

筆者學過財務分析,看過許多上市櫃的財務報表,包括高鐵、臺北捷運、高雄捷運等,光想到折舊、攤提,也與柯文哲市長的反應相同「我才不信咧!」不過,也有可能所建造的錢都是中央支應,所以也不必去折舊、攤提,以目前的成本費用來說,日營運量五萬多人的營收支應相關費用就綽綽有餘了。

依據媒體報導,機場捷運目前還在保固期內,沒有維修費用的支出,可是今(107)年下半年許多設備的保固期即將屆滿,保養維修將有大筆開銷,全年度將虧損1.3億元[5]。這一點,鄭文燦市長似乎並沒有講清楚,如同公寓大廈的電梯、對講機等重要設備支出一樣,要早早存夠「修繕積立金」,不要七早八早就降管理費;機場捷運目前成本費用還沒浮出檯面,看起來是有賺錢,但未來維護營運、更換設備的支出將逐漸浮出,降價這件事情必須要謹慎為之。

結論:市長的眼光要有高度

年底選舉將近,從民進黨臺北市長候選人姚文智推出的0元捷運票,到桃園市長鄭文燦將機場捷運降價10元的這兩件事情,都看不到身為市長應有的高度,只感覺是政策買票,推出這種讓市民少花錢來騙取選票的政見,對於整體市政規劃、機場捷運的未來維護營運並無幫助,筆者藉本文表達遺憾之態度。

 

 

 

[1] 不要問我何時買房最好,因從這就能預測台灣明日,http://group.dailyview.tw/2018/06/22/。
[2] 請參考日本的房屋仲介網站,https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/niigata/echigoyuzawa-st/list/。
[3] 基隆1800戶豪華社區逾2成住戶不繳管理費,https://news.housefun.com.tw/news/article/600000200242.html。
[4] 賺錢了! 機捷10月起降10元,http://news.ltn.com.tw/news/life/paper/1217131。
[5] 賺錢了! 機捷10月起降10元,http://news.ltn.com.tw/news/life/paper/1217131。

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