專欄作家, 雞排博士

雞排博士教你選創業地點

19 二月 , 2016  

雞排博士 宋耿郎

選做生意的地方,就是要仔細評估地點

有交易過房地產經驗的人,選擇購屋的基本三原則,總是不忘一個口號,「地點location」、「地點location」、「地點location」、雖然我買過房子,但是總是不能理解為何三個原則,就是「地點location」而已,莫非真的是很重要,所以要講三遍?

經過了三年多的店面經營,我不斷的在思考這個問題,最近逢甲店開張了,讓我終於體會為什麼「地點」這個原則要講三遍。且讓我來為大家好好分析,這三個「地點」到底有什麼不同。

第一個「地點」,指的是一個市場。單就國內的情形而言,大家都知道台灣最好做生意的地方,應該屬於大台北地區,因為這裡有足夠的人口,去支撐所有的民生消費,因此在台北做生意,基本上是比較容易成功的,以捷運跟公車系統為例,台北市捷運、公車的業者,荷包賺滿滿,高雄市的捷運狀況,從2008年開始營運以來,在2015年中發佈的新聞訊息是「年虧20億,高雄捷運今年底可望轉虧為盈(資料來源:http://www.storm.mg/article/58100)」。儘管有論者指出,高雄人不習慣搭捷運,高雄的地理環境,搭捷運沒有必要的迫切性,但是不可否認的,大高雄地區有2952平方公里,人口約有278萬,比起台北市面積大約272平方公里,加上新北市面積2053平方公里,大台北地區大約2325平方公里的土地上,人口數約為667萬,儘管大台北地區的供應面亦較為充沛,各行各業林立,但是有龐大的人口基數做支撐,在這個市場做生意是比較容易成功的。

第二個「地點」是指一個區位,也就是將範圍縮小一些,指的是商圈或夜市。以我賣雞排這種小生意為例,區域型的商圈,或是夜市擺攤,各有其利弊。先以夜市為例,台北地區耳熟能詳的是士林夜市、饒河夜市,以及師大夜市;換到台中地區,首推逢甲夜市(台灣10大夜市出爐!逢甲奪冠,資料來源:http://travel.ettoday.net/article/404424.htm),還有鄰近中友百貨的一中夜市;南部則有台南的花園夜市,高雄的瑞豐夜市及六合夜市。一聽到這幾個地方,多數人直覺的反應就是「一級戰區」,這意味著,充沛的供應面造成競爭激烈,但是台灣人很愛逛夜市,也造就了許多經營成功賺大錢的案例。另外,區域型的商圈也才是做生意的地方,儘管會有競爭,但是因為「結市」的緣故,消費者會自動的往熱鬧的商圈去移動並進行消費,這一點從各大連鎖商店的展店位置,可以看出端倪。

第三個「地點」就真的是區位中的一個定點,以我經營成功的兩個案例,博士雞排豐原店、潭子店為例,豐原店在市中心,雖然距離豐原廟東夜市有兩百公尺,但是位於市中心,豐原人總是會往市中心逛街,能見度高,加上「郭董」一席批評浪費教育資源的話,提升博士雞排的知名度,大家很自然的會來消費。潭子店雖然並非座落於熱鬧的商圈裡(潭子區的熱鬧商圈在勝利路),但是位於雅潭路上,是大雅區、潭子區往來交通的必經之路,只要招牌夠大、夠明顯,能見度夠高,加上好停車的優點,總是會有許多過路客停下來消費,當然產品要夠好,好到讓客人會介紹朋友來消費,在這種正向循環的趨勢下,生意想當然爾是蒸蒸日上。

簡單來說,第一個地點選市場,第二個地點區位,第三個地點重視的是給消費者的方便性跟很高的能見度。

該選旺舖還是所謂合理價格的地點?

這一次的逢甲夜市展店,讓我再次嚐到地點選錯的苦頭,儘管在熱鬧的「便當街」設點,但是並非所謂「正」便當街,而是轉進「巷子」中的一個店面,就算再熱鬧、再多的人潮,逛便當街的人轉不進來,就是轉不進來。改善的方法是在巷子口設立一個燈光式的招牌,企圖引導客人彎(走)進巷子來消費,但是效果真的「十分有限」,就算請工讀生站在巷子口舉旗子,拿引導招牌,能吸引客人目光,成功引導客人走進巷子的例子還是少之又少。

這種情形讓我體認到,當消費者進行休閒消費,而非目的性消費(目的性消費,我把它定義為心中已經有消費目標,前往該處就是定點消費,例如我想吃牛肉麵,我會騎車到我愛吃的麵攤去買牛肉麵)的情況下,看到什麼就買什麼,不會想太多,因此商家的「高」能見度是非常、非常重要的,這也就是為何「正」便當街的一個小攤位租金要五、六萬元,而巷子裡的一個店面卻只要半價而已,若把使用面積的大小這個因素加以計算,每坪的租金竟然相差四到六倍之譜。

旺舖之所以稱為旺舖,就是商家無須使用外力去引導人流(消費者走路的動線),消費者自然會從店門口經過,只要有人經過,消費者即有可能投注視覺並進行消費行為,我所看到便當街上的攤位,亦多數均有排隊人潮,因為需求面龐大(消費者多),造成供不應求的現象,所以消費者只好排隊才能進行消費,這也就是旺舖只在「正」便當街上出現,而巷子裡的商家,生意的確有些微的落差。其實不僅巷子裡的人潮無法進來,就連便當街頭(多數人從這邊過來)跟便當街尾,人潮也是有些微的差距,或許差距不大,但搶在前頭做生意,效果還是比較好(租金當然也比較高)。

另一方面,如果消費者連看到看不到你的店鋪,如何能進行消費呢?靠發傳單,靠引導招牌的指示,均能引起消費者的注意,但是這份人力成本的耗損,卻是旺舖所不需要的「額外花費」,整體計算下來,選在巷子裡開店並不能節省總體成本,或許將來會有越來越多的人知道要轉進巷子去買所謂的巷弄美食,但是在名氣打開之前,想要蒐集熟客的過程是非常艱辛的一件事,省了部分的租金,卻有另一筆開銷要支出,相形之下並無法節省整體的成本,也就是說,縱使租金較為低廉,感覺上是一個合理的價格,但綜合考量之後,旺舖租金縱使高昂,也不見得就是不合理的價格啊!

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